Usos mixtos: La evolución del «lifestyle» en las grandes ciudades

La situación mundial nos ha llevado a repensar soluciones y mejorar las respuestas en todos los sectores, así también, Ia industria de la construcción y bienes raíces se reinventan. Estamos en un momento trascendental en la historia de la humanidad y que debemos capitalizar 10 antes posible.

Ante este panorama que representa Ia COVID-19, actualmente existe un tema de densidad de población sobre la mesa, es decir, se está replanteando el esquema de desarrollar viviendas con varias decenas o centenas de unidades dentro de un mismo espacio.

Estamos conscientes de que el Polígono Central y zonas aledañas de nuestro Gran Santo Domingo ha estado creciendo, sin planificación futura, en Ia vivienda vertical, resultando muchas veces más baja acorde a la densidad poblacional, comparada con otras urbes a nivel mundial. Esto sigue representando una magnifica oportunidad para el desarrollo de nuevos modelos que permitan mejorar Ia oferta de espacios a habitar: sin embargo, el propio confinamiento trae a Ia luz Ia necesidad que, desde hace años, hemos venido planteando sobre acortar distancias y reducir el uso del automóvil, tratando de crear comunidades más saludables que traigan beneficios de elevar la felicidad y calidad de vida de los habitantes.

La disponibilidad del suelo es limitada, para edificar nuevos complejos. Desarrollar edificaciones de usos mixtos logrará contar en un mismo espacio con todo 10 necesario para sobrevivir sin salir del complejo. siendo fundamental para saciar todos Ios requerimientos que se tengan. Diseñar accesos adecuados y con Ia mayor circulación e independencia posible, entre Ios nexos que puedan producirse en la multiplicidad de actividades: comercial, residencial, educacional, hotelero, industrial, cultural o institucional para que no interfieran el uno con el otro.

EI resultado será Ia creación de microciudades en forma vertical, física y funcionalmente integradas. Si vemos un poco Ia historia, encontramos que Ia primera edificación de uso mixto fue Marina City, localizada a orillas del rio Chicago. Concluido en 1962 y casi sesenta años después, sigue siendo un icono mundial del desarrollo urbano. Compuesto por cinco edificios: dos torres residenciales, una sala de conciertos (antiguamente un teatro), un hotel (que anteriormente estaba compuesto de oficinas) y Ia planta baja —Ilena de restaurantes—, que conecta estos cuatro edificios con el puerto deportivo (que da nombre al conjunto). Logró la intención del arquitecto Goldberg, que Ios trabajadores no tuvieran que desplazarse de Ias afueras de la ciudad al centro todos los días para trabajar.

El Nuevo Urbanismo surge en Ios años 80 en Estados Unidos para dar respuesta a Ia insatisfacción generalizada de los ambientes, ya que había separación de actividades humanas como residencias de centros comerciales, instituciones cívicas y oficinas. Por muchos años, de forma equivocada, se construía segregando Ios usos debido a una mala política de desarrollo urbano, que hoy nos traen problemas de movilidad, marginación, tráfico, uso masivo del automóvil, contaminación. Hoy en día estamos más conscientes del cuidado medioambiental y de la importancia del bienestar y Ia calidad de vida, lo cual nos Ileva a hacer esfuerzos para revertir esta tendencia.

Esta separación de usos demostró, tras décadas de aplicación, que son insostenibles desde el punto de vista social, económico y ambiental, ya que producían un área metropolitana continua: dominada por autopistas y estacionamientos: una ciudad dispersa con extremo consumo de infraestructura y una sociedad dependiente del uso del automóvil, con residentes malgastando gran parte del día en tráfico para Ilegar al trabajo, a Ios lugares de compra o a las unidades residenciales.

En 2017, Ia Organización de Ias Naciones Unidas (ONU) determinó que las áreas urbanas concentran el 54% de Ia población global y el 70% de Ia actividad económica. Edward Glaeser, en su libro Triumph of the City afirma que, según estudios hechos en Estados Unidos, Ias personas que viven en ciudades más densas son más felices y tienen mayor calidad de vida. La ciudad es una invención humana que ha fomentado, nutrido y definido nuestra cultura, civilización y economía. Las ciudades densas y bien planeadas propician el contacto y encuentro entre personas, lo cual, a su vez, crea riqueza y bienestar a través de la creatividad, el contacto y la colaboración.

Desde el siglo XVII, el concepto ha venido evolucionando en procura de integrar los usos de los edificios, de manera que sean compatibles física y funcionalmente orientados al peatón y los usos públicos. Para promover ciudades más densas y eficientes que permitan brindar una Vida dinámica a corta distancia, Ios usos mixtos son una solución efectiva. Renovar y reconvertir espacios que ahora están en desuso como ciudad, redensificar ciertas zonas y renovar basándonos en una visión de conjunto, nos Ilevará a una ciudad más saludable.

EI enfoque se ha ido ampliando con nuevos componentes y Ia evolución de Ias necesidades de Ios consumidores. Ya no solo se combinan comercios, oficinas, hotelería y residencias, sino que además se satisfacen Ias necesidades de educación, salud, bienestar, seguridad y desarrollo personal. A su vez estos proyectos logran una integración positiva con su entorno urbano, cuando se consideran factores como transporte, espacios verdes y nuevas tecnologías.

En el funcionamiento de estos edificios suele generarse una auto demanda. Por ejemplo, un edificio de apartamentos que cuenta con una planta comercial creará el nicho de clientes para Ia misma. Esto siempre que estén bien planteados y pensados para generar estas sinergias operativas.

Otro punto vital en Ios usos mixtos es Ia sustentabilidad del inmueble, para que sea más atractivo a Ia nueva generación proambiental. EI cuidado de Ios recursos naturales sigue teniendo gran valor y traerá mejores dividendos, aunque Ia inversión sea un poco mayor.

Espacios abiertos e integrados de Ia mejor forma con Ia tecnología son parte de Ias nuevas tendencias, al igual que contar con amenidades en zonas exteriores.

Los constructores y desarrolladores en general deben comenzar a pensar en Ias necesidades no solo de millennials, centennials y generación Z, tratar de cubrir sus requerimientos a partir de hoy, ya que, por hábitos generacionales, en Ios próximos 20 años serán Ios mayores consumidores de vivienda a nivel global. EI alquiler prevalece ante Ia compra para este público.

Un factor fundamental en el éxito de Ios proyectos mixtos en Ias grandes ciudades es el estudio adecuado del emplazamiento para ofrecer, mediante el diseño arquitectónico, una respuesta que genere mayor rentabilidad a Ios clientes. Estos proyectos elevan su plusvalía porque ofrecen una mayor garantía financiera a Ios inversionistas, generando empleos, ingresos públicos y centros de encuentro social.

Debemos reconocer que nuestra ciudad no cuenta con espacios para caminar, contacto con la naturaleza, el disfrute, ofreciendo una solución al tema de Ia movilidad. Crear un equilibrio comercial es parte de lo que garantiza el éxito de los usos mixtos, pues tenemos una multiplicidad de servicios que acortará Ias distancias y recorridos, maximizando el valor y uso de la tierra, beneficiando a Ios ciudadanos para evitar traslados que Ilevan a mayor tiempo, contaminación y ofrecen una mejor calidad de vida, pues el día a día transcurre en distancias más cortas que pueden ser recorridas de forma peatonal, sin necesidad del automóvil o el transporte público. Se crean comunidades (residencias, trabajo, comercios, educación y entretenimiento) en un radio caminable, que libera a Ios ciudadanos a Ia hora de movilizarse.

En grandes ciudades del mundo, importantes desarrolladores, constructores e inversionistas están enfocados en proyectos de uso mixto, conscientes de que están siendo Ia clave para un valor diferenciador dentro del mercado, ofreciendo una exitosa convivencia porque logran que Ias ciudades se renueven y crean un efecto positivo inmediato en Ios ciudadanos, a la vez que son sumamente rentables en términos financieros. Independientemente de cómo se desarrolle, este es un concepto importante en Ia planificación urbana y el desarrollo futuro que tiene el poder de crear flexibilidad en las políticas de planificación para el futuro de nuestras ciudades.

En conclusión, me permito resaltar que el objetivo primario de Ios usos mixtos es integrar comunidades con proximidad, pero una proximidad a escala peatonal. Los complejos de usos mix tos como solución urbana están destinados a crear entornos adaptados a Ias personas. Con esto logramos, tanto arquitectos, desarrolladores, clientes y autoridades gubernamentales, priorizar a las personas como nuevo mindset, ofreciendo ciudades para vivir.

¿QUÉ SON LOS CONDOHOTELES?

DIFERENCIAS ENTRE CONDOHOTEL Y CONDOMINIOS CON APARTAMENTOS PEQUEÑOS

Desde una perspectiva económica, parece clave, a la vista de los acontecimientos sucedidos en el mercado anglosajón, reorientar la figura del condohotel para que su naturaleza como producto de inversión deje paso a una naturaleza de «segunda residencia remunerada».

La figura del condominio hotel o condohotel no es un concepto nuevo. Se remonta a Ia década de Ios años setenta del siglo XX, pero el éxito obtenido durante Ia última década lo ha traído de regreso, con más fuerza. EI concepto de condohotel -condotel e incluso hotelcondo- se origina por Ia fusión de Ias palabras “condomino» (término utilizado en Estados Unidos para referirse a Ia propiedad horizontal) y “hotel», parte de una concepción del establecimiento hotelero que atiende esencialmente a Ia estructura de Ia propiedad inmobiliaria sobre Ia que se asienta.

Se puede definir al condohotel como aquel edificio destinado al alojamiento hotelero, cuya propiedad está dividida horizontalmente, y en el que sus propietarios ceden contractualmente la gestión a un solo operador a cambio de una contraprestación económica. con la posibilidad además de utilizar su propiedad de forma privativa durante un periodo de tiempo determinado al año.

Funcionalmente es simple: Ios particulares adquieren Ia propiedad sobre una o varias porciones del establecimiento de alojamiento turístico susceptibles de explotación económica —que reciben el nombre de unidades de alojamiento— y la titularidad conjunta -pro indivisa- de Ios elementos comunes del inmueble. Luego, se contrata a un operador privado. que asume Ia gestión hotelera, Ia explotación de Ia unidad o unidades de alojamiento de su propiedad, de forma que ambos —propietario y gestor— obtienen una rentabilidad económica, cuyo mecanismo de reparto quedará igualmente fijado en el citado contrato de gestión hotelera. Finalmente, se puede incluir en el acuerdo que el propietario utilice personalmente alguna desus unidades de alojamiento durante un tiempo determinado, de forma que durante estos periodos el propietario pueda alojarse en su propiedad como un huésped más, disfrutando de Ios servicios e instalaciones que ofrece el establecimiento de alojamiento turístico en Ias condiciones pactadas en el contrato de gestión hotelera. La retribución a Ia empresa explotadora del establecimiento se puede materializar a través deuna cuantía fija pactada en el contrato de cesión, pero también es posible que se fije en función de Ios resultados de explotación, de forma que Ios ingresos derivados del uso de Ias unidades de alojamiento se repartan, en Ios porcentajes acordados, entre propietarios y explotador. Esta última modalidad permite a Ias partes compartir tanto Ios riesgos como los beneficios de esta asociación. Y por lo que respecta a los gastos, la empresa gestora del establecimiento deberá sufragar los derivados directamente de su explotación turística (personal, limpieza, mantenimiento, publicidad, tributos vinculados con Ia actividad empresarial, etc.), mientras que el resto estaría a cargo de Ios propietarios (grandes reparaciones, reformas, seguros y tributos vinculados con Ia propiedad del inmueble y con Ios beneficios obtenidos por Ia explotación de su unidad de alojamiento). Existe libertad de pactos en esta materia.

DE REGRESO CON MÁS FORTALEZAS

Las razones por Ias que Ia figura del condohotel ha vuelto a cobrar actualidad son variadas. Los analistas del sector destacan Ia caída de Ia rentabilidad hotelera, el crecimiento del turismo residencial, Ios planes de desinversión de activos por parte de algunas cadenas hoteleras y Ia entrada de nuevos inversores en el sector. Mediante esta figura, el sector turístico pretende atraer Ia inversión en segunda residencia; que pese a Ia crisis económica sufrida en Ios últimos años, no ha dejado de crecer. Entendemos que Ia pandemia ha venido a multiplicar el número de personas en demanda de segundas residencias.

Las ventajas de Ia utilización de este sistema de explotación turística tienen naturaleza bidireccional. En primer Lugar, permite al empresario turístico acceder a un inmueble para su explotación hotelera sin realizar Ias inversiones que conlleva su construcción. de forma que puede iniciar Ia gestión de este sin necesidad de desembolso económico o financiación externa.

Desde este punto de vista, Ia ventaja para el empresario hotelero es innegable, pero no difiere fundamentalmente de Ia alcanzada con modalidades contractuales de larga tradición en el ámbito civil, como el arrendamiento de industria. Por lo que respecta a Ios inversores, Ia ventaja para ellos también es innegable pues, habida cuenta de que Ias segundas residencias se utilizan generalmente durante un pequeño espacio de tiempo al año, su cesión al empresario turístico permite obtener rendimientos económicos de éstas en aquellos momentos en Ios que no son utilizadas por su propietario.

Pero no solamente Ios adquirentes de segundas residencias de naturaleza vacacional pueden encontrar ventajas en esta figura. También para determinadas personas que, por diversos motivos (familiares o laborales, fundamentalmente) deban viajar recurrentemente a algún destino, puede Ilegar a resultar menos oneroso adquirir en propiedad un espacio en el que pernoctar durante sus desplazamientos, de forma que el gasto dedicado a este menester pueda ser recuperado mediante su transformación en una inversión de naturaleza inmobiliaria.

Esta última posibilidad resulta merecedora de consideración no solo por parte de Ias personas físicas, sino también de Ias jurídicas, pues para determinadas empresas puede resultar más ventajoso alojar a sus trabajadores en espacios de su propiedad -cuya inversión puede ser amortizada durante el tiempo en que no sean usados por estos a través de su explotación turística-. que sufragar individualmente cada una de estas pernoctaciones.

Se suele asociar Ios condohoteles con el término multipropiedad (famoso «timesharing») que hace algunas décadas estaba muy de moda. En el «timesharing» se vendían unidades de habitaciones de forma particular y el dueño podía adquirir el derecho al uso por un tiempo (usualmente 20, 30 0 50 años), con un titulo y un pago de un mantenimiento. Adicionalmente, el tiempo compartido ofrece a sus propietarios Ia posibilidad de intercambiar su semana, tanto independientemente como a través de agencias de intercambio. para estar en alguno de Ios miles de resorts que operan bajo este esquema en todo el mundo.

Un «fraccional time» es comprar una semana, 15 días o un mes de un año de una unidad, y digo que realmente no “eres dueño de una unidad, eres dueño del tiempo que la usas”. En resumen: en Ios condohoteles, el alojamiento se encuentra dentro de una propiedad de manera que el dueño tiene una habitación, pero Ia gestión de ella es de Ia cadena hotelera.

EI hotel divide Ias diferentes habitaciones, Ias cuales son vendidas a diferentes propietarios por una empresa promotora que cede el derecho de gestión a una cadena hotelera. EI precio de Ias habitaciones no tiene por qué ser el mismo. Normalmente, este es superior al de un alquiler

normal, pero inferior al precio de compra de un piso de una propiedad horizontal. EI propietario de un condohotel es propietario a pleno derecho y se registra la propiedad en el Registro de Ia Propiedad y es Ia cadena hotelera quien gestiona las habitaciones cuando el propietario no las ocupa.

VENTAJAS DE SER PROPIETARIO DE UN CONDOHOTEL

  • EI propietario puede disfrutar de una residencia vacacional con todos los lujos que ofrece el hotel: piscina, gimnasio.
  • El hotel se hace cargo de los gastos de comunidad y mantenimiento.
  • El condohotel se puede alquilar, es decir, los meses que no se disfruta se puede rentar.

En el modelo de Ios condohoteles, el adquirente es propietario pleno de su unidad (con un titulo de propiedad registrado en el Tribunal de Tierras), pero se cede Ia gestión de esta propiedad a una cadena hotelera, que a su vez ofrecen Ia misma calidad de servicio por Ia que son reconocidas, aumentando Ia rentabilidad del inversionista. Lógicamente, esta rentabilidad anual viene dada después de Ios gastos, por lo que el retorno de Ia inversión promedio es entre el 3% y algunos casos hasta un 6%. Los más exitosos en su mayoría son Ios que pertenecen a cadenas hoteleras de mayor reconocimiento mundial.

EI concepto de apartahotel siempre ha existido en Ias grandes capitales europeas y en las principales ciudades de Estados Unidos, especialmente en Miami comenzó en Ios años noventa. Se cree que Ia idea surgió cuando Ios propios hoteleros notaron que, para muchos huéspedes, por sus frecuentes y largas estadías, esto resultaba como una segunda casa.

Pasado el 9/11, debido a la recesión financiera y operación de hoteles, muchos desarrolladores retomaron el concepto en el que se combinaba la preventa del condominio con Ia operación hotelera y, una vez construidos, Ios bancos financiaban un condominio y los recursos los conseguían Ios compradores en forma individual, minimizando el riesgo del banco, haciendo los préstamos a muchos dueños individuales, dinamizando Ia economía.

Desde el punto de vista del diseño arquitectónico, cuenta con la incorporación de áreas habituales hoteleras: piscina, gimnasio, spa. restaurantes, servicios, etc. Como se trata de un hotel, estas habitaciones estarán amuebladas, en ocasiones todas con el mismo mobiliario y decoración. La ubicación para el éxito de este tipo de proyectos es fundamental, pues depende del entorno y zona para garantizar atraer a inversionistas y compradores.

La razón por Ia que este tipo de construcciones está en aumento es porque ofrece un formato en los que las cadenas hoteleras se Ies facilita Ia construcción del hotel con los fondos de los inversionistas, precios asequibles para Ios adquirentes, por lo cual se convierte en un modelo de negocios en el sector de Ia construcción que continúa en auge, sobre todo en países como el nuestro donde el turismo es masivo. El problema es que aún no existe una legislación bien definida en nuestro país para Ia regulación de este tipo de propiedades.

Desde una perspectiva económica. parece clave, a Ia vista de Ios acontecimientos sucedidos en el mercado anglosajón, reorientar Ia figura del condohotel para que su naturaleza como producto de inversión deje paso a una naturaleza de «segunda residencia remunerada», de forma que aumente su atractivo ante eventuales compradores y pueda superarse el escollo que su escasa rentabilidad supone en el mercado actual.